一向以来，西方财媒和一些官员批评中国经济最大的问题，还是集中在中国的房地产市场上。
不久前，美国财政部长贝森特在接受采访时，跟记者提到中国经济的最大难题，主要是关于房地产市场的那些事儿。
现在再一想，全球的房市里，最让人担心的还得算是美国的房地产市场。如今，美国的房市风险程度已经超过了2008年的那次危机。
消息透露，财长似乎暗示特朗普或许会在秋天宣布全国进入住房紧急状态。这是不是意味着美国即将迎来一场规模空前的金融风暴呢？这一次，特朗普又能用什么招数来应对这场危机呢？
市场发出警报，CMBS的违约率创新高，已经打破了之前的纪录。
据美国银行业的数据显示，到了2025年8月，美国办公楼抵押贷款支持证券（CMBS）的拖欠率一下子上涨了62个基点。
已经升到了创纪录的11.7%，这个比例可算得上相当危险了。
值得一提的是，多户住宅物业的CMBS拖欠率已经飙升到71个基点，达到了6.86%，创下了九年来的新高。
回头看过去的记录，CMBS的拖欠率已经超过了2008年那次峰值的10.7%，多出了整整一个百分点。从2022年12月开始，它的拖欠率又上涨了超过10个百分点。
违约率猛地走高，背后凸显出商业地产，尤其是写字楼市场遭遇的巨大冲击。
之前美国写字楼的数据不太乐观，有些财经媒体和经济学家都说，是因为疫情之后远程办公变成常态，导致办公楼的需求一直不给力。
不过这四年过去了，影响应该都散去吧，可美国商住地产的数据还是挺差的，挺令人困惑的。
到2024年第一季度结束时，美国写字楼的空置率已经飙升到19.8%，创下了新高。
而且，持续攀升的利率也让商业地产的估值受到了很大影响。从2021年底到2024年5月期间，
美国的办公楼价格累计跌了超过30%。
局势紧张，白宫是不是在玩一场政治大赌局？
看到房市和商业地产越发低迷，特朗普政府这边似乎也开始慌了。美国财政部长斯科特·贝森特讲，特朗普大概会在今年秋天宣布“全国住房紧急状态”之类的事。
这将是自2008年房地产泡沫破裂，导致美国金融危机爆发之后，首次宣布关于住房的国家紧急状况。
宣布国家紧急状况可不是开玩笑的事情。照《国家紧急状态法》（1976年颁布）来说，总统可以因此跳过国会，执行一系列的行动，行使法律赋予的137个紧急权力。特朗普在第二个任期内已经宣布了九次国家紧急状态，主要和移民、贸易相关。这一动作也引来了不少争议，有人说特朗普有点“行政越权”的嫌疑。住房的负担能力，到了2026年中期选举之前，将变成一个非常重要的话题。贝森特没有透露特朗普可能会采取的具体措施，但提到政府官员现在正忙着琢磨怎么规范地方建筑和分区规则，以及如何降低相关交易成本。
如今，特朗普正打算让美国进入国家紧急状态，基本上是想打破那些权力壁垒，直接干预美联储的货币政策，从而对美国房地产市场产生直接影响。
美联储的高利率对美国房地产市场的平稳增长可是挺不利的，要是他不赶快采取措施，说不定会失掉更多的民众支持。
在这场危机的深层次问题中，全美的住房不足达到了400万套。
美国住房危机的埋藏很深。过去二十年，源源不断的住房供给不足不断推动着危机的发展，而2008年的金融风暴更是雪上加霜，之后房屋建造的数量一直没能跟上需求。
估算显示，现在美国的住房短缺大约有400万套，尤其是在大纽约和洛杉矶地区，这两个地方的缺口最为明显。疫情之后，这个危机变得更加严重，房租飞涨，又因为要控制通胀，利率也跟着上扬。疫情还带来了劳动力紧缺和供应链断裂，建筑成本也因此大幅增加。
从2020到2023年，美国中等价格区住宅的月供涨了59%。哈佛大学住房研究中心的常务董事克里斯·赫伯特提到：“现在在全国范围内，像波士顿这样城市的房价已经是收入的五倍……而在加州那些昂贵的地区，这个比例还达到了十倍。”
美国人的债务总额已经达到了历史新高，信用卡逾期的比例也上升到了6%，像Capital One这些机构提供的数据都显示出了这个趋势。除了信用卡外，房贷和车贷的逾期情况也在逐步增加。
高盛集团之前发出预警，预计美国的杠杆贷款和垃圾债券违约率会大幅攀升。他们把杠杆贷款的违约率预期从3.5%提升到8%，而垃圾债券的违约率也从3%上调到5%……
眼下的状况和2008年次贷危机有点像：债务违约的风险集中，市场的流动性变得紧张。不过呢，也有不一样的地方，比如说，现在的银行体系资本充足，监管也更严格，整体的系统性风险相对来说还算可控。
2022年第四季度，美国家庭的债务总额又涨了2.4%，差不多增加了3940亿美元，这可是20年来最高的名义涨幅，总债务数额达到了创纪录的16.9万亿美元。
现在的总债务里，房贷占比已经上涨到71%，数额也超过了2008年次贷危机时的水平。
美國標準普爾房價指數已連續六個月走低，降幅和速度都比次貸危機時更厲害。到了2022年第三季度末，大約有45萬買房的人貸款額度已超過房屋的市值。
长久以来，国内一些经济学家以及国际财经媒体和政客们，都在指责中国房地产市场需求减少，认为这会拖累中国的经济增长难以继续保持。
可如今一些数据告诉咱们，房地产这块，风险最大的其实还是美国。要是真美联储不降息的话，未来在美国的房地产和金融市场上，可能会迎来一场更大的风暴。